退かぬ、媚びぬ、省みぬ人への抵当権消滅請求

　皆さん、こんにちは！
今日はいまいちイメージのつかない抵当権消滅請求についてどういう場合に使えばお得感があるかをブログにしたいと思います。

　まずは民法の条文から(=°-°)ノ□ ペタッニャン

• ３７９条
• 抵当不動産の第三取得者は、第３８３条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。
• ３８３条
• 抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、次に掲げる書面を送付しなければならない。 一 　取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面 二 　抵当不動産に関する登記事項証明書（現に効力を有する登記事項のすべてを証明したものに限る。） 三 　債権者が二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、抵当不動産の第三取得者が第一号に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面

　登場人物は以下のとおりです。

• 土地の所有者　甲


• 土地の買主　乙


• １番抵当権者　丙

　甲は丙から１億円のお金を借りた担保として、自分の土地に抵当権を設定しました。しかし折からの不況で毎月の返済が厳しいため、土地を売った代金で丙に借金を返済したいと考えています。

　そんな時、乙は甲の不動産に目をつけました。実は乙の土地は繁華街で、その土地でラーメン屋でも出店すれば結構儲かるとふんだのです。

　その時の土地の時価は７０００万円だったので、乙は甲に７０００万で土地を売ってくれと打診しました。

　甲もちょっとずつ返済していたものの、まだ丙への借金は９０００万円残っていました。

　そのため、７０００万円で土地が売れて、返済に回しても２０００万円の借金が残ってしまいます。

　乙はもういい年になっており、引退するつもりだったので、残った借金は自己破産を申請してきれいさっぱりしようと考えました。

　甲と乙の思惑が一致したので、両者は売買契約を締結して、丙に対して７０００万円を弁済するから設定している抵当権設定登記を抹消してくれと頼みました。

　丙「へっ？７０００万円払ってもらってもまだ２０００万円の借金残ってるんだから、なんで大事な抵当権抹消しないといけないんですか？

　たしか顧問弁護士も抵当権には付従性というのがあって、最後の１円を払うまで抵当権はなくならないっていってましたよ。

　そんでもって追求効というのもあって例え乙さんがその不動産を買って名義人がかわっても抵当権は新しい名義人に対しても主張できるって聞いてますが・・・」

　乙「ええ、法律的には確かにその通りなのですが、実際この不動産の時価は７０００万円ですよ。

　不動産の価値がそれしかない以上、その価値を超える部分について

は実質無担保で貸しているようなものじゃないですか。

７０００万円払うんでさっさと抵当権抹消してくださいよ。」

　丙「むむー退かぬ、媚びぬ、省みぬ！

byサウザー」

　と丙は一歩も退こうとしません（汗）

　こんな時に使えるのが、乙（ケンシロウ）の抵当権消滅請求「拳」です。（もっとも実際のケンシロウはサウザーを有情猛翔破で倒しています）

　話を戻して買主の乙が抵当権消滅請求権を行使すると、丙は不動産を競売にかけるか、乙の申し出額を承諾して抵当権を消滅させるかの二者択一に迫られます。

　例えば、乙が６５００万円の代価で消滅請求をかけてきたのに対して、丙が競売を選択するとどうなるか？

　これは丙にとって損です。

　一般的に競売というのは、市場での流通価格よりだいぶ買い叩かれた安値でしか落札されます。

　なぜなら競売物件は民法上も瑕疵担保責任が追及できないですし、その他にも仲介業者が入って品質保証がされない等いろんな問題があるいわくつき物件となるからです（落札者から見ればその分安く買えるので、高く転売した時の儲けも大きくなるハイリスクハイリターンの商品なのですが）

　では、乙の申出額である６５００円で不動産を買い取ったらどうなるか？

　これも丙にとって損です。

　なぜなら甲乙は丙に対して最初７０００万円提供するから抵当権を抹消してくれと言っていたからです。

　それを突っぱねて抵当権消滅請求権を行使されたのでより安い額で抵当権の抹消登記をしなければならなくなりました。

　なぜこんな事になってしまったかというと丙が欲の皮を突っ張って当該不動産の時価以上の回収をしようとしたからです。

　このように抵当権消滅請求権というのは、被担保債権額が不動産の時価を上回っている場合に時価で抵当権を抹消させる協力な武器となるのです。

　それはとりも直さず、不動産の時価のみを支払えば、事実上抵当権の負担のない不動産を買う事ができるという事であり、市場での不動産の流通が促進されます。

　サウザーも最後はお師匠さんとの出会いに思いを馳せて、死ぬ間際に改心しました。何事もやりすぎは良くないということですかね。

　北斗百烈拳( -_-)=○アタ☆=○アタ☆=○

アター☆)°o°)アウ！